科客点评：房产玩金融是自然而然的事。

　　前有鄂尔多斯、后有陕西神木，房地产泡沫下催生了一座又一座鬼城。对于地产商们来说，疯狂的拿地，然后疯狂的盖楼，房子却卖不出去导致了地产商的资金链断缺，无数中小房地产企业正在面临着倒闭的风险。与此同时，房产销售的不景气也在一定程度上影响了整个房产O2O市场的发展速度。

　　于是，不管是传统地产商还是房产O2O平台都开始纷纷借助房产互联网金融进行突围，意图借火热的互联网金融来为自身打造新的盈利增长点，一场房产互联网金融的大战正在冉冉升起。

　　一、以房产O2O交易方式切入的金融平台

　　目前国内房产O2O交易平台进军房产互联网金融的平台非常之多，其中平安好房推出了“好房宝”、“好房贷”、“租金贷”、“e房钱”，搜房网推出了“天下贷”、“搜房宝”，易居中国推出了“房金所”，房多多推出了多多惠、多多贷、多众筹、多钱包等房产理财产品。对于房产O2O来说，他们为了打通整个房产销售闭环，进军互联网金融是迟早的事情，未来还会有越来越多的房产交易平台进军房产互联网金融。

　　首先，比如搜房网、房多多等房产交易平台已经成为国内众多购买需求者的重要选择平台，这类平台拥有强大的购房用户群体。庞大的用户基数对于房产O2O交易平台打造房产金融理财无疑会是强大的后盾支撑。

　　其次，打造房产互联网金融平台对于房产O2O是一种交易闭环的补充。房产O2O交易平台进军房产金融几乎是顺利成章的事情。很多客户在购买房子的时候都会选择贷款，客户通过房产O2O平台购房，从而在该平台选择贷款，未来该客户就很可能会成为平台的忠实理财用户，投资一些房产理财项目。

　　其三，相比一些实力比较小的房产P2P理财平台来说，房产O2O交易平台通过为客户提供房产交易，并提供房产贷款服务，更容易获取消费者的信任。小额的房产金融投资或者房产众筹还好说，对于大额的房产金融理财或者贷款，消费者一定会选择可靠稳定的金融平台。

　　其四，对于很多普通刚需来说，首付门槛依然会比较高，房产O2O平台推出金融理财平台能够轻松帮助消费者解决首付问题，能有效刺激购房者的消费需求，带动房产市场的交易。

　　其五，相比银行贷款而言，这类互联网金融平台的放贷时间会比较快，手续也比较简单方便，大大缩短了消费者的购房时间。

　　不过房产O2O平台打造互联网金融平台同样也存在一定的劣势：

　　劣势一：这类房产金融平台会提供给消费者首付房款放贷，这对于平台来说实际上具有非常大的风险。如果购房连首付款都无法支付的话，一般情况下这类购房者的收入水平并不高，未来偿还贷款的能力自然也就会相对比较弱。有的平台会要求贷款者抵押贷款，有的平台不要求贷款者提供任何抵押贷款，无抵押贷款的风险系数会更高。

　　劣势二：这类房产金融平台的贷款利息相对银行贷款和公积金贷款来说都要高，这无形之中增加了消费者的购房成本，消费者自然都更愿意选择利息低的贷款方式，毕竟买房贷款不是一笔小数额。

　　二、以垂直房产理财方式切入的金融平台

　　刘旷很早之前就预测过在房产P2P领域中会出现拥有一定用户规模的垂直小巨头，这类房产互联网金融平台其实就是属于垂直细分类的P2P交易平台，包括玖富投资的房司令、房融所、房融金融服务平台等。

　　其一，对于投资者来说，理财收益是他们最关心的一点，而高收益的股票如今一路往下跌，选择其他收益比较高的理财产品自然就会成为他们的首选。这类垂直于房产理财的P2P平台收益相对来说会比较高，这是吸引投资者的最核心因素。

　　其二，这类P2P理财平台的门槛相对来说也会比较低，对于很多资金实力并不是很雄厚的普通百姓来说，是一种非常不错的投资选择。

　　其三，这类房产理财平台由于专注于房地产行业相关的理财服务，在这方面会表现的更加专注、专业。同时与房产相关的理财、贷款服务也会更加细分化，比如贷款就包含了租房贷款、购房贷款、装修房屋贷款、开发商贷款多种放贷方式。

　　其四，从方便性来讲，把钱存在银行要想获取相对较高的利息就必需按年来存款，而这类理财平台基本上都秉承着随存随取的原则，在理财方面要便利很多。而在房贷方面，这类平台的贷款手续办理也相对比较简单，放款速度也远远快于银行。

　　但是垂直P2P由于实力比较弱小等多方面的原因，将会面临比较大的风险，尤其是互联网金融监管的风险。前几日，十大部委刚刚联合出台了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，监管细则不久也将会出台。来自玖富的创始人兼CEO人孙雷日前在3W咖啡公开课上预测监管细则将会明确禁止资金池操作，实行P2P企业备案制，但不会规定平台杠杆率。一旦P2P细则正式出台，很多经营不规范的平台将面临淘汰，孙雷同时还提出了三大应对策略：

　　策略一：提高注册资本。目前玖富、开鑫贷都已经将注册资本增资到了2亿，人人贷去年也增资到了1亿，注册资本超过1亿的平台一共超过5家。

　　策略二：加强与银行合作。玖富在过去已经与中国民生银行、中国农业银行总行等在内32家银行总行、10000多家分支银行达成了合作，同时玖富在今年2月，与素有“小微银行”之称的中国民生银行总行在北京签署战略合作协议，在资金委托管理、资金结算监管等方面开展全面战略合作。

　　策略三：提升平台用户数、业务量。P2P平台如果拥有足够的用户数量规模和非常大的交易体量，面临被关闭的风险系数也就相对会比较低。

　　三、大型地产开发商打造的金融平台

　　目前国内大型的地产开发商都纷纷介入到了互联网金融领域，绿地集团推出了“绿地地产宝”、万达集团推出了“稳赚一号”、泛海控股推出了“民金所”等。对于地产开发商来说，互联网金融将是他们转型升级的大好机遇。

　　第一，这些大型地产开发商都拥有比较雄厚的资本实力，他们要打造一个房地产金融平台并不是一件特别难的事情。建立一个庞大的房产金融平台对于地产开发商而言，同时也能解决他们目前面临的资金周转问题。

　　第二，大型地产开发商都拥有一定的品牌影响力，凭借着这个品牌能够让他们轻松地获取到客户的信任。同时他们此前多年的运作，也为他们积累了大批忠实可靠的购房用户，这部分用户很有可能也会成为其金融平台的忠实粉丝。

　　第三，大型地产开发商在过去多年的地产开发、销售过程中，早就已经与众多的银行达成了紧密合作的关系，一方面也为自身打造互联网金融平台积累了丰富的经验，另一方面打造互联网金融平台也更容易得到银行的支持。

　　不过，刘旷认为传统的大型地产开发商要想真正打造一个成型的互联网房地产金融理财平台，却存在着一定的不足。

　　不足一：传统地产开发商过去一直深耕于线下的地产开发，在互联网的运作经验上几乎处于空白状态。打造一个互联网金融理财平台不是说简简单单地搭建一个网站，一个移动APP就完事了，更重要的是平台后期的运营管理。

　　不足二：传统地产开发商在短期时间内会存在一定的人才空缺。要打造一个互联网房产金融理财平台，不仅需要大量的技术人才，同时也需要既懂金融风控又懂房地产同时还要懂互联网的综合运营型人才。

　　不足三：对于传统地产开发商来说，他们的互联网金融理财平台还存在入口上的不足，比如搜房网、房多多等房产O2O推出的金融理财平台在流量入口上就具有明显的优势。

　　综上所述，刘旷认为垂直房产P2P平台将会面临着被监管的风险，他们必须加强与银行的合作并快速发展壮大自己才能生存下来，房产O2O交易平台切入房产金融具有比较明显的优势，但是传统地产开发商的实力却不可小觑，尤其是开发商与金融的跨界合作更是具有非常大的想象力，比如绿地地产宝，就是绿地集团联合蚂蚁金服、陆金所共同打造的。

　　此外还有越来越多的开发商与金融大亨跨界合作，平安集团入股碧桂园，生命人寿、安邦集团、中国人寿等保险公司入股金地、佳兆业、金融街、远洋等标杆企业，万科地产入股徽商银行等，房地产开发商与金融之间的跨界合作让未来的房产互联网金融也充满了更多的变数。（文/刘旷，微信公众号：liukuang110）